دستور تخلیه در صلاحیت کجاست

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه، در بیشتر موارد، دادگاه صلح محل وقوع ملک است. این مرجع با بررسی شرایط شکلی قرارداد اجاره، دستور تخلیه فوری را صادر می کند. در اجاره نامه های رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک نیز صلاحیت صدور اجراییه تخلیه را دارد، اما برای اجاره نامه های عادی و مشمول قانون ۱۳۷۶، دادگاه صلح مرجع اصلی به شمار می رود.

در روابط استیجاری، دغدغه بازپس گیری ملک پس از انقضای مدت قرارداد اجاره یا در صورت نقض تعهدات مستأجر، با پیچیدگی های حقوقی و زمان بر بودن فرآیندهای قضایی همراه است. قانون گذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آن، به ویژه با تأسیس دادگاه های صلح، راهکارهایی را برای تسریع این فرآیند پیش بینی کرده است. آگاهی از مرجع صالح رسیدگی و مراحل قانونی درخواست تخلیه، هم برای موجرین جهت احقاق حقوق خود و هم برای مستأجرین به منظور شناخت وظایف و حقوقشان، امری ضروری است. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی دقیق صلاحیت مراجع مختلف در خصوص صدور دستور تخلیه، شرایط لازم، مراحل عملی و نکات کلیدی حقوقی می پردازد تا کاربران با دیدگاهی روشن و تخصصی، مسیر قانونی تخلیه ملک را طی کنند.

آشنایی با مفاهیم: دستور تخلیه و حکم تخلیه

در حقوق ایران، تخلیه ملک از سوی مستأجر، می تواند از دو مسیر حقوقی اصلی پیگیری شود: «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه». هر یک از این مفاهیم، دارای ماهیت، شرایط صدور، مرجع رسیدگی و پیامدهای حقوقی متفاوتی هستند که شناخت دقیق آن ها برای هر دو طرف قرارداد اجاره حیاتی است.

دستور تخلیه (تخلیه فوری)

دستور تخلیه، ماهیتی اداری و اجرایی دارد و هدف اصلی آن، تسریع در فرآیند بازپس گیری ملک توسط موجر است. این دستور در شرایطی صادر می شود که قرارداد اجاره از نظر شکلی و ماهوی دارای شرایط خاصی باشد که قانون گذار برای سهولت اجرا پیش بینی کرده است. ویژگی بارز دستور تخلیه، سرعت در رسیدگی و اجرای آن است؛ بدین معنا که بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی مفصل، بررسی ماهوی پرونده، یا حضور مستأجر، صادر می گردد. مهم ترین نکته در خصوص دستور تخلیه این است که پس از صدور، قابل اعتراض یا تجدیدنظرخواهی نیست. این ویژگی باعث می شود فرآیند تخلیه در صورت وجود شرایط لازم، با حداقل تأخیر صورت گیرد. معمولاً دستور تخلیه برای قراردادهای اجاره ای صادر می شود که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ هستند و با انقضای مدت اجاره، مستأجر از تخلیه ملک خودداری می کند.

حکم تخلیه

برخلاف دستور تخلیه، حکم تخلیه ماهیتی قضایی دارد و مستلزم رسیدگی کامل در مراجع قضایی است. این مسیر زمانی انتخاب می شود که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد؛ به عنوان مثال، قرارداد اجاره شفاهی باشد، فاقد امضای شهود باشد، یا در مورد املاک تجاری دارای حق سرقفلی باشد. در چنین مواردی، موجر باید با تقدیم دادخواست به دادگاه، درخواست صدور حکم تخلیه را مطرح کند. فرآیند صدور حکم تخلیه شامل تشکیل جلسه دادرسی، ارائه دلایل و مدارک توسط طرفین و دفاع مستأجر است. این فرآیند به طور طبیعی زمان برتر از دستور تخلیه است و پس از صدور حکم بدوی، طرفین حق اعتراض و تجدیدنظرخواهی خواهند داشت. اجرای حکم تخلیه نیز پس از قطعیت یافتن آن و با صدور اجرائیه از سوی مرجع قضایی انجام می شود.

جدول مقایسه جامع: دستور تخلیه و حکم تخلیه

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
ماهیت	دستور اداری/اجرایی	حکم قضایی
نیاز به رسیدگی ماهوی	خیر (بررسی شکلی)	بله (رسیدگی کامل قضایی)
قابلیت اعتراض/تجدید نظر	خیر	بله
مدت زمان اجرا	فوری (معمولاً در عرض چند روز تا چند هفته)	طولانی تر (چند ماه تا بیشتر)
شرایط لازم برای صدور	قرارداد کتبی، دو شاهد، انقضای مدت، شمول قانون 1376	در صورت عدم احراز شرایط دستور تخلیه، فسخ قرارداد، یا املاک سرقفلی دار
مرجع صالح اولیه	دادگاه صلح یا اداره ثبت (برای اسناد رسمی)	دادگاه عمومی حقوقی

مرجع صالح اصلی برای دستور تخلیه کجاست؟

شناخت مرجع صالح برای طرح درخواست دستور تخلیه، گام نخست و اساسی در پیگیری حقوقی موجر است. قانون گذار در سال های اخیر، تغییراتی را در صلاحیت مراجع قضایی ایجاد کرده است که آگاهی از آن ها برای جلوگیری از اتلاف وقت و انرژی ضروری است.

دادگاه صلح: مرجع کنونی رسیدگی به درخواست دستور تخلیه

با تصویب «قانون تشکیل دادگاه های صلح» در سال ۱۴۰۲، صلاحیت رسیدگی به بسیاری از دعاوی حقوقی که پیش تر در صلاحیت شوراهای حل اختلاف بود، به دادگاه صلح منتقل شد. بر اساس بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، به استثنای دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است. این تغییر با هدف تخصصی تر شدن و سازماندهی بهتر نظام قضایی صورت گرفته است.

محدوده صلاحیت دادگاه صلح در دستور تخلیه:

• املاک مسکونی: دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور تخلیه مربوط به کلیه املاک مسکونی را داراست.
• املاک تجاری فاقد حق سرقفلی و کسب و پیشه: اگر ملک تجاری فاقد هرگونه حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد و صرفاً بر اساس یک قرارداد اجاره عادی به مستأجر واگذار شده باشد، دادگاه صلح مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه است.
• درخواست تخلیه مبتنی بر انقضای مدت اجاره: صلاحیت دادگاه صلح عمدتاً به مواردی محدود می شود که دلیل درخواست تخلیه، صرفاً انقضای مدت قرارداد اجاره باشد. در صورتی که موجر به دلیل فسخ قرارداد در اثنای مدت اجاره، خواستار تخلیه باشد، موضوع پیچیده تر شده و ممکن است به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شود.

رسیدگی در دادگاه صلح برای دستور تخلیه، بدون نیاز به تشریفات پیچیده دادرسی انجام می پذیرد و در وقت فوق العاده صورت می گیرد. این دعوا از نظر ماهیت، یک دعوای غیرمالی محسوب شده و هزینه های دادرسی آن نیز بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه می گردد.

دفاتر اسناد رسمی و ادارات اجرای ثبت

علاوه بر دادگاه صلح، در شرایط خاصی دفاتر اسناد رسمی و ادارات اجرای ثبت نیز می توانند در فرآیند تخلیه نقش داشته باشند. این امر زمانی اتفاق می افتد که قرارداد اجاره به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد. ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صراحتاً بیان می دارد که در اجاره نامه های رسمی، تخلیه عین مستأجره از طریق دوایر اجرای ثبت قابل پیگیری است. در این حالت، موجر باید با در دست داشتن اصل سند رسمی اجاره نامه به دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده است، مراجعه و درخواست صدور اجراییه تخلیه را مطرح نماید. سپس پرونده به اداره اجرای ثبت ارسال شده و مراحل اجرایی آن توسط این اداره انجام می شود. این فرآیند نیز می تواند نسبتاً سریع باشد و تشریفات قضایی کمتری دارد، اما تنها مختص به اجاره نامه های رسمی است.

موارد خاص: صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی برای دعاوی تخلیه

با وجود اینکه دادگاه صلح مرجع اصلی برای دستور تخلیه است، اما در برخی شرایط خاص و پیچیده تر، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه را پیدا می کند. این موارد عمدتاً به ماهیت قرارداد، وجود حقوق خاص مانند سرقفلی، یا طرفین دعوا بستگی دارد.

املاک تجاری با حق سرقفلی یا کسب و پیشه

یکی از مهم ترین استثنائات در صلاحیت دادگاه صلح، مربوط به املاک تجاری است که مستأجر در آن دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد. این حقوق، که تحت حمایت قوانین خاص (مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) قرار دارند، ماهیت متفاوتی از قراردادهای اجاره عادی دارند و تخلیه این گونه املاک پیچیدگی های بیشتری دارد. در چنین مواردی، دعوای تخلیه ماهیت مالی پیدا کرده و مستلزم رسیدگی ماهوی و قضایی عمیق تری است. بنابراین، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه این گونه املاک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

فسخ قرارداد اجاره و تخلیه

در صورتی که موجر به دلیل فسخ قرارداد اجاره (و نه صرفاً انقضای مدت) خواستار تخلیه ملک باشد، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کند. این وضعیت زمانی پیش می آید که قرارداد اجاره هنوز منقضی نشده باشد، اما مستأجر یکی از شروط اساسی قرارداد را نقض کرده باشد (مانند عدم پرداخت اجاره بها برای چندین ماه یا استفاده غیرمتعارف از ملک). در این موارد، موجر ابتدا باید دادخواست فسخ قرارداد اجاره را تقدیم کند و سپس با استناد به فسخ، درخواست تخلیه ملک را بنماید. رسیدگی به این دعاوی نیازمند بررسی ماهوی و احراز شرایط فسخ توسط قاضی دادگاه عمومی است.

تخلیه علیه دوایر و سازمان های دولتی

چنانچه مستأجر ملک، یکی از دوایر دولتی، سازمان های عمومی، یا نهادهای دولتی باشد و موجر خواستار تخلیه ملک از آن ها باشد، دادگاه صلح فاقد صلاحیت رسیدگی است. در این گونه موارد، با توجه به ماهیت خاص طرفین دعوا و لزوم رعایت قوانین مربوط به اموال دولتی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه خواهد بود.

شرایط ضروری برای صدور دستور تخلیه

صدور دستور تخلیه فوری، نیازمند احراز شرایط خاصی است که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن، آن ها را برشمرده اند. رعایت این شرایط، کلید اصلی برای استفاده از فرآیند سریع دستور تخلیه است؛ در غیر این صورت، موجر مجبور به پیگیری مسیر زمان بر حکم تخلیه از طریق دادگاه عمومی خواهد بود.

قرارداد کتبی و شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

اولین و مهم ترین شرط، کتبی بودن قرارداد اجاره است. قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد تا مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قرار گیرد. این قانون برای قراردادهای اجاره ای وضع شده است که از تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۲ به بعد منعقد شده باشند. اجاره نامه های شفاهی یا قراردادهایی که تاریخ آن ها پیش از این قانون باشد، مشمول قواعد دستور تخلیه فوری نخواهند شد.

تعداد نسخ و امضای شهود

علاوه بر کتبی بودن، قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم شده باشد که یک نسخه نزد موجر و یک نسخه نزد مستأجر نگهداری شود. همچنین، از شروط حیاتی دیگر، امضای دو نفر شاهد زیر قرارداد اجاره است. این شهود باید در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته و آن را امضا کرده باشند. اگر در قرارداد تعداد نسخ ذکر نشده باشد، اصل بر یک نسخه تنظیم شدن است مگر خلاف آن ثابت شود. در رویه قضایی، گاهی امضای مدیر املاک نیز می تواند به تشخیص قاضی، در حکم امضای یک شاهد تلقی شود، اما توصیه اکید بر حضور و امضای دو شاهد مستقل است.

انقضای مدت اجاره: پیش شرط اصلی دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری صرفاً در صورتی صادر می شود که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر علی رغم انقضای مدت، از تخلیه ملک امتناع کند. اگر قرارداد اجاره هنوز اعتبار داشته باشد و موجر به دلیل دیگری خواهان تخلیه باشد، باید از طریق طرح دعوای فسخ قرارداد و سپس درخواست حکم تخلیه در دادگاه عمومی حقوقی اقدام کند.

نقش سامانه خودنویس در قراردادهای جدید

با معرفی سامانه «خودنویس»، تنظیم و ثبت قراردادهای اجاره از طریق این سامانه اهمیت فزاینده ای یافته است. قراردادهایی که در سامانه خودنویس به صورت الکترونیکی ثبت می شوند، از اعتبار بالایی برخوردارند و می توانند فرآیند رسیدگی به دستور تخلیه را تسریع کنند. در این سامانه، امضای الکترونیکی طرفین و شهود (برای قراردادهای تا دو سال) معتبر شناخته می شود. برای قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال، ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (دفاتر اسناد رسمی) الزامی است.

اگر دو شاهد نباشند یا قرارداد شفاهی باشد، چکار کنیم؟

اگر قرارداد اجاره فاقد امضای دو شاهد باشد یا به صورت شفاهی منعقد شده باشد، امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود نخواهد داشت. در این موارد، موجر باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی، درخواست حکم تخلیه را مطرح کند. در این مسیر، اثبات رابطه استیجاری و انقضای مدت اجاره (یا فسخ قرارداد) از طریق ارائه مدارک و مستندات دیگر نظیر فیش های واریز اجاره، شهادت مطلعین یا هر دلیل قانونی دیگر بر عهده موجر خواهد بود که فرآیندی زمان برتر و پیچیده تر است.

مراحل گام به گام درخواست و اجرای دستور تخلیه از مرجع صالح

پس از آشنایی با مفاهیم و شرایط، نوبت به مراحل عملی درخواست و اجرای دستور تخلیه می رسد. طی کردن صحیح این مراحل، می تواند به تسریع فرآیند و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی کمک شایانی کند.

گام 1: تهیه مدارک

موجر باید تمامی مدارک لازم را جمع آوری کند:

• اصل قرارداد اجاره (با امضای موجر، مستأجر و دو شاهد)
• سند مالکیت ملک یا سایر مدارک اثبات کننده مالکیت
• کارت ملی و مدارک هویتی موجر
• مدارک مربوط به واریز ودیعه (در صورت پرداخت)

گام 2: ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

موجر با در دست داشتن مدارک فوق، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و درخواست خود مبنی بر «صدور دستور تخلیه عین مستأجره» را ثبت می کند. این مرحله شامل تکمیل دقیق فرم های مربوطه و پرداخت هزینه دادرسی بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی است.

گام 3: بررسی توسط قاضی دادگاه صلح

پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع می شود. قاضی دادگاه صلح، درخواست موجر را در وقت فوق العاده بررسی می کند. در صورت احراز تمامی شرایط شکلی و ماهوی لازم برای صدور دستور تخلیه، قاضی بلافاصله اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید.

گام 4: اجرای دستور تخلیه

دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه ندارد. پس از صدور، پرونده مستقیماً به واحد اجرای احکام مدنی دادگاه ارسال می شود.

• ابلاغ اخطاریه به مستأجر: اخطاریه ای برای مستأجر ارسال می شود و به او مهلت ۲۴ ساعت تا ۳ روز پس از تاریخ ابلاغ واقعی برای تخلیه ملک داده می شود.
• اقدام قهری در صورت عدم تخلیه: اگر مستأجر ظرف مهلت مقرر ملک را تخلیه نکند، دادورز (مأمور اجرا) به همراه نیروی انتظامی و در صورت لزوم با حضور کلیدساز، اقدام به تخلیه قهری ملک و تحویل آن به موجر می نماید. اثاثیه مستأجر صورت جلسه شده و به مکان مناسبی منتقل می شود.

نکته حیاتی: تکلیف مبلغ ودیعه مستأجر پیش از تخلیه، از مسائل مهمی است که موجر باید به آن توجه کند. مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، موجر مکلف است مبلغ ودیعه را همزمان با تخلیه و تحویل ملک به مستأجر پرداخت یا به صندوق دادگستری تودیع کند. تا زمانی که ودیعه مستأجر پرداخت نشده باشد، مستأجر می تواند از «حق حبس» خود استفاده کند؛ یعنی از تخلیه ملک امتناع ورزد و در این صورت، موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نخواهد داشت. برای جلوگیری از تأخیر، موجر می تواند مبلغ ودیعه را قبل از اجرای تخلیه به حساب دادگستری واریز و رسید آن را به دادورز ارائه دهد.

امکان درخواست مهلت از قاضی

اگر مستأجر پس از صدور دستور تخلیه نیاز به مهلت بیشتری برای تخلیه داشته باشد، می تواند از قاضی صادرکننده دستور تخلیه، درخواست مهلت نماید. قاضی می تواند برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستأجر مهلت جهت تخلیه ملک بدهد که این امر با در نظر گرفتن شرایط خاص مستأجر و صلاحدید قاضی صورت می گیرد.

نکات حقوقی مهم و موارد خاص مرتبط با صلاحیت

در کنار رویه عمومی دستور تخلیه، برخی نکات و شرایط خاص حقوقی وجود دارند که آگاهی از آن ها برای موجرین و مستأجرین ضروری است و می تواند بر فرآیند و صلاحیت مراجع تأثیرگذار باشد.

ابطال (عدول) از دستور تخلیه

آیا دستور تخلیه صادره، قابل ابطال یا عدول است؟ طبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی آن، اگر مستأجر نسبت به مفاد قرارداد یا اصالت آن ادعای حقی داشته باشد، این ادعا مانع از اجرای دستور تخلیه نیست. مستأجر می تواند ضمن اجرای دستور تخلیه، دعوای خود را در مرجع صالح (دادگاه عمومی حقوقی) مطرح کند. تنها در صورتی که دادگاه رسیدگی کننده به ادعای مستأجر، آن را مدلل تشخیص دهد و پس از اخذ «تأمین مناسب»، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر کند، دستور تخلیه متوقف خواهد شد. بنابراین، «عدول از دستور تخلیه» به معنای توقف خودکار آن وجود ندارد.

تغییر مالکیت ملک

در صورتی که ملک به مالک جدیدی منتقل شود، مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک قبلی، حق درخواست دستور تخلیه را خواهد داشت. این امر بدان معناست که تغییر موجر، تأثیری در اعتبار قرارداد اجاره یا حق موجر جدید برای درخواست تخلیه ندارد و مالک جدید می تواند با ارائه اسناد مالکیت خود، نسبت به پیگیری فرآیند تخلیه اقدام کند.

تخلیه اثاثیه مستأجر

اگر در زمان اجرای دستور تخلیه، مستأجر در ملک حضور نداشته باشد یا از تخلیه اثاثیه خود امتناع ورزد، دادورز اجرای احکام اقدام به صورت برداری از اثاثیه می کند. سپس، این اثاثیه به هزینه مستأجر به یک مکان مناسب (مانند انبار عمومی) منتقل می شود. هزینه های نگهداری از اثاثیه نیز بر عهده مستأجر خواهد بود.

عدم تحویل ملک توسط موجر

اگر مستأجر پس از انقضای مدت اجاره و آمادگی برای تخلیه، قصد تحویل ملک را داشته باشد اما موجر از تحویل گرفتن آن خودداری کند، مستأجر مکلف است با ارسال اظهارنامه رسمی به موجر، او را برای تحویل گرفتن ملک دعوت کند. اگر موجر ظرف مهلت مقرر حاضر نشود، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه، ضمن تأمین دلیل کلید ملک را به دفتر دادگاه تسلیم کند. در این صورت، مسئولیت نگهداری از ملک بر عهده موجر خواهد بود و مستأجر از تعهدات خود مبرا می شود و می تواند اجرت المثل ایام عدم استفاده از ودیعه خود را مطالبه کند.

تأثیر دعاوی متقابل

طرح دعاوی متقابل از سوی مستأجر (مانند «ادعای تمدید قرارداد»)، اصولاً مانع از اجرای دستور تخلیه نیست، مگر اینکه دادگاه صالح (دادگاه عمومی حقوقی) پس از بررسی اولیه، ادعای مستأجر را جدی تشخیص داده و با اخذ تأمین مناسب، قرار توقف عملیات اجرایی را صادر کند. در غیر این صورت، دستور تخلیه اجرا خواهد شد و مستأجر باید دعوای خود را به صورت مستقل پیگیری کند.

مسائل مربوط به اجرت المثل ایام تصرف

پس از انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، موجر حق دارد اجرت المثل ایام تصرف (مبلغی معادل اجاره بهای عرفی ملک برای مدت تصرف مازاد بر قرارداد) را از مستأجر مطالبه کند. اما اگر موجر از پرداخت ودیعه مستأجر خودداری کند، مستأجر حق حبس پیدا می کند و می تواند ملک را تخلیه نکند. در این مدت که مستأجر به دلیل عدم دریافت ودیعه، ملک را در اختیار دارد، موجر حق مطالبه اجرت المثل را نخواهد داشت. تنها پس از پرداخت ودیعه یا تودیع آن به صندوق دادگستری، موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.

سوالات متداول

دستور تخلیه را از کجا باید بگیرم؟

مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه (برای اجاره نامه های عادی مشمول قانون ۱۳۷۶) دادگاه صلح محل وقوع ملک است. برای اجاره نامه های رسمی، می توانید برای صدور اجراییه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و سپس اداره اجرای ثبت مراجعه کنید.

آیا می توانم بدون وکیل دستور تخلیه بگیرم؟

بله، موجرین می توانند شخصاً و بدون نیاز به وکیل، با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و سپس دادگاه صلح، درخواست دستور تخلیه را ثبت و پیگیری کنند. اما در پرونده های پیچیده تر، مشاوره یا وکالت توسط وکیل متخصص می تواند به سرعت و صحت فرآیند کمک کند.

اگر مستأجر پس از دریافت دستور تخلیه، باز هم ملک را تخلیه نکند چه باید کرد؟

در این صورت، واحد اجرای احکام دادگاه، پس از انقضای مهلت ابلاغی (معمولاً ۲۴ ساعت تا ۳ روز)، با همکاری دادورز و نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه قهری ملک و تحویل آن به موجر خواهد کرد. اثاثیه مستأجر نیز صورت جلسه شده و به مکان مناسبی منتقل می شود.

هزینه دستور تخلیه در دادگاه صلح چقدر است؟

درخواست دستور تخلیه، یک دعوای غیرمالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن شامل ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است که بسته به تعرفه های سالانه، معمولاً مبلغی اندک (حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان) خواهد بود.

مدت زمان تقریبی صدور و اجرای دستور تخلیه چقدر است؟

در صورت کامل بودن مدارک و رعایت تمامی شرایط، صدور دستور تخلیه توسط قاضی دادگاه صلح می تواند ظرف چند روز صورت گیرد. مراحل اجرایی نیز پس از ابلاغ اخطاریه و انقضای مهلت به مستأجر (۲۴ ساعت تا ۳ روز)، در کوتاه ترین زمان ممکن انجام می شود. کل فرآیند ممکن است بین دو هفته تا یک ماه به طول انجامد.

آیا دستور تخلیه برای مغازه بدون سرقفلی هم صادر می شود؟

بله، اگر ملک تجاری (مغازه) فاقد حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد و قرارداد اجاره آن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد، دادگاه صلح مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه فوری پس از انقضای مدت اجاره خواهد بود.

نقش کد رهگیری یا ثبت در سامانه خودنویس در دستور تخلیه چیست؟

قراردادهای اجاره ای که دارای کد رهگیری هستند یا در سامانه خودنویس ثبت شده اند، از اعتبار بیشتری برخوردارند و فرآیند رسیدگی به درخواست دستور تخلیه آن ها در مراجع قضایی می تواند تسریع شود. این ثبت، به عنوان یک گواه قوی بر صحت و کتبی بودن قرارداد تلقی می گردد.

اگر موجر ودیعه مستأجر را پرداخت نکند، دستور تخلیه اجرا می شود؟

خیر. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه (مبلغ قرض الحسنه) مستأجر توسط موجر یا تودیع آن به صندوق دادگستری است. تا زمان پرداخت ودیعه، مستأجر می تواند از حق حبس خود استفاده کند و ملک را تخلیه نکند.

نتیجه گیری

در بستر پیچیده روابط استیجاری، شناخت دقیق «مرجع صالح» و «مراحل قانونی» مربوط به دستور تخلیه، برای هر دو سوی قرارداد – موجر و مستأجر – امری حیاتی است. همانطور که تشریح شد، با تغییرات نوین در ساختار قضایی و تأسیس دادگاه های صلح، این مراجع به عنوان متصدی اصلی رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در عمده موارد (به ویژه برای اجاره نامه های عادی و فاقد سرقفلی) شناخته می شوند. سرعت و عدم قابلیت اعتراض دستور تخلیه، مزیت مهمی است که این ابزار حقوقی را از «حکم تخلیه» متمایز می سازد، مشروط بر آنکه تمامی شرایط شکلی و ماهوی مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، از جمله کتبی بودن قرارداد، وجود دو شاهد و انقضای مدت اجاره، به دقت رعایت شده باشند.

همچنین، باید توجه داشت که در موارد خاص، مانند املاک تجاری دارای سرقفلی یا درخواست تخلیه به دلیل فسخ قرارداد پیش از انقضای مدت، صلاحیت با دادگاه عمومی حقوقی است. برای موجر، دقت در تنظیم قرارداد اجاره از همان ابتدا، شامل درج شروط واضح و امضای شهود، می تواند مسیر تخلیه را در آینده هموارتر کند. برای مستأجر نیز، آگاهی از حقوق خود مانند حق حبس ودیعه یا امکان درخواست مهلت، ضروری است.

جهت جلوگیری از هرگونه اشتباه حقوقی و اطمینان از طی شدن صحیح فرآیند، به ویژه در پرونده های دارای پیچیدگی های خاص، همواره توصیه می شود که با وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره مشورت نمایید. این اقدام می تواند از اتلاف زمان و انرژی شما جلوگیری کرده و به احقاق سریع تر و مؤثرتر حقوق شما کمک کند.

منابع

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (مواد ۱ تا ۵ و آیین نامه اجرایی آن)
• قانون تشکیل دادگاه های صلح مصوب ۱۴۰۲ (بند ۴ ماده ۱۲)
• قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها (ماده ۶ و تبصره های مربوط به سامانه خودنویس)
• قانون اجرای احکام مدنی (مواد مربوط به اجرای احکام و تخلیه)
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ (مربوط به حق سرقفلی و کسب و پیشه)