متن تامین دلیل ملک: راهنمای جامع تنظیم دادخواست و کاربردهای آن

تامین دلیل ملک، ابزاری حیاتی در حفظ حقوق مالکیت و پیشگیری از تضییع ادله در مسائل حقوقی است. این فرآیند قانونی به افراد امکان می دهد تا وضعیت فعلی ملک خود را در مواجهه با خطرات احتمالی، تغییرات فیزیکی یا اختلافات آینده، به صورت رسمی و مستند ثبت و نگهداری کنند. آشنایی با مفهوم، موارد کاربرد، مراحل قانونی و نحوه نگارش دادخواست تامین دلیل ملک برای هر ذی نفعی ضروری است.

در دنیای پرپیچ وخم دعاوی ملکی، حفظ حقوق و مستندسازی دقیق وضعیت یک ملک می تواند نقش تعیین کننده ای در احقاق حق ایفا کند. از مالکان و مستاجران گرفته تا خریداران، فروشندگان و سازندگان، تمامی افرادی که به نوعی با املاک و مستغلات در ارتباط هستند، ممکن است در شرایطی قرار گیرند که نیاز به ثبت و نگهداری ادله ای داشته باشند که در آینده می تواند سرنوشت ساز باشد. اینجاست که نهاد حقوقی «تامین دلیل ملک» اهمیت خود را نشان می دهد. این ابزار قانونی، به عنوان یک اقدام پیشگیرانه و هوشمندانه، زمینه را برای مستندسازی وضعیت موجود، قبل از وقوع اختلافات جدی یا از بین رفتن شواهد، فراهم می آورد. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف تامین دلیل ملک می پردازد و راهنمایی جامع برای درک و استفاده صحیح از این سازوکار حقوقی ارائه می دهد.

تامین دلیل ملک چیست؟ بررسی ماهیت حقوقی و کاربردهای آن

تامین دلیل، یکی از تاسیسات بنیادین و بسیار کارآمد در قانون آیین دادرسی مدنی ایران است که با هدف صیانت از ادله و مدارک حقوقی، پیش از اقامه دعوای اصلی یا در خلال رسیدگی قضایی، به کار گرفته می شود. این نهاد حقوقی به افراد ذی نفع این امکان را می دهد تا از تضییع، تغییر یا از بین رفتن دلایلی که ممکن است در آینده برای اثبات حق مورد استناد قرار گیرند، جلوگیری نمایند.

تعریف حقوقی تامین دلیل ملک

ماهیت حقوقی تامین دلیل ملک، به صراحت در ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی مورد تصریح قرار گرفته است. این ماده بیان می دارد:

در مواردی که اشخاص ذی نفع، احتمال دهند که در آینده، استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان، از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یا متعسر خواهد شد، می توانند از شورای حل اختلاف، درخواست تامین آن ها را بنمایند. مقصود از تامین، در این موارد، فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است.

بر اساس این تعریف، هدف اصلی تامین دلیل، «ملاحظه و صورت برداری» از دلایل است و نه «اثبات حق» یا صدور حکم قضایی. به عبارت دیگر، دادگاه یا مرجع صالح در مقام تامین دلیل، وارد ماهیت اختلاف نشده و صرفاً به ثبت و مستندسازی وضعیت موجود می پردازد. این اقدام یک فرایند احتیاطی است که به خواهان کمک می کند تا شواهد خود را برای استفاده در دعوای اصلی آتی حفظ کند.

تفاوت تامین دلیل با تحصیل دلیل و تامین خواسته ملک

برای درک صحیح تر تامین دلیل ملک، لازم است آن را از دو مفهوم حقوقی مشابه اما متمایز، یعنی «تحصیل دلیل» و «تامین خواسته ملک» تفکیک کنیم:

• تحصیل دلیل: این مفهوم به معنای تلاش برای جمع آوری و کشف دلایل جدیدی است که پیش از آن در اختیار فرد نبوده است. در حالی که تامین دلیل، بر حفظ و صورت برداری از دلایل موجود متمرکز است که بیم از بین رفتن آن ها می رود.
• تامین خواسته ملک: تامین خواسته، یک اقدام احتیاطی برای حفظ و توقیف اموال خوانده است تا در صورت محکومیت وی در دعوای اصلی، امکان وصول محکوم به برای خواهان فراهم باشد. این اقدام برخلاف تامین دلیل که به حفظ ادله می پردازد، به حفظ مالی برای اجرای حکم آینده اختصاص دارد. به عنوان مثال، در

  تامین خواسته ملک، ممکن است خواهان برای جلوگیری از نقل و انتقال مال توسط خوانده، درخواست توقیف آن را نماید.

ارزش اثباتی قرار تامین دلیل

قرار تامین دلیل ملک به خودی خود اثبات کننده قطعی یک حق یا وضعیت خاص نیست، بلکه سندی معتبر است که وضعیت و اوضاع و احوال خاصی را در زمان مشخصی ثبت و صورت برداری می کند. در صورت طرح دعوای اصلی، این صورت برداری به عنوان یک سند و اماره قوی مورد استناد قرار می گیرد. دادگاه رسیدگی کننده به دعوای اصلی، با در نظر گرفتن این قرار و سایر دلایل و قرائن موجود در پرونده، در خصوص ارزش اثباتی آن و میزان تاثیرش در اثبات حق، تصمیم گیری خواهد کرد. طرف مقابل دعوا نیز می تواند نسبت به محتوای قرار تامین دلیل ایراد وارد کرده و دادگاه موظف به بررسی این ایرادات است.

در چه مواردی به تامین دلیل ملک نیاز پیدا می کنیم؟

در حوزه املاک و مستغلات، موارد متعددی وجود دارد که نیاز به ثبت و مستندسازی وضعیت ملک از طریق تامین دلیل ملک احساس می شود. این اقدام هوشمندانه، می تواند از بروز اختلافات پیچیده جلوگیری کرده و موقعیت حقوقی ذی نفع را در صورت نیاز به طرح دعوا، تقویت نماید. در ادامه به مهم ترین و پرکاربردترین این موارد اشاره می شود:

بیم از بین رفتن یا تغییر وضعیت فیزیکی ملک

یکی از شایع ترین دلایل درخواست تامین دلیل ملک، زمانی است که تغییرات قریب الوقوع یا تدریجی در وضعیت فیزیکی ملک محتمل باشد. این تغییرات ممکن است ناشی از فرسودگی طبیعی، اقدام به تخریب بخش هایی از ملک توسط همسایه یا شریک، یا حتی تغییر کاربری غیرمجاز باشد. با تامین دلیل، وضعیت اولیه به طور دقیق ثبت شده و در صورت وقوع تغییرات، سندی برای مقایسه و اثبات فراهم می شود.

وقوع خسارات به ملک

در پی وقوع حوادثی نظیر ترکیدگی لوله، آتش سوزی، ریزش بخشی از بنا، تصادف خودرو با ملک، یا حتی تخریب عمدی توسط اشخاص، ثبت دقیق میزان و ماهیت خسارات وارده از اهمیت بالایی برخوردار است. دادخواست تامین دلیل خسارت ملک در این موارد، با جلب نظر کارشناس رسمی، به منظور برآورد دقیق خسارت و مستندسازی آن برای مطالبه غرامت در آینده، مطرح می شود.

اختلافات مربوط به حدود و ثغور و تصرفات

اختلاف بر سر مرزهای دقیق ملک، تجاوز به حریم همسایه یا وقوع

تصرف عدوانی، از جمله مواردی است که مستلزم تامین دلیل ملک است. در چنین شرایطی، نیاز به معاینه محل و جلب نظر کارشناس نقشه برداری رسمی دادگستری برای تعیین دقیق حدود و ثغور و ثبت وضعیت تصرفات، حیاتی است. این کار به تنظیم متن دادخواست تامین دلیل تصرف عدوانی کمک شایانی می کند.

عدم ایفای تعهدات در قراردادهای ساخت و ساز

در پروژه های ساخت و ساز، اختلافات ناشی از عدم رعایت استانداردها، استفاده از مصالح نامرغوب، تاخیر در تحویل، یا عدم پیشرفت فیزیکی مطابق با برنامه، رایج است.

تامین دلیل ساختمان در حال ساخت به کارفرما یا خریدار این امکان را می دهد که وضعیت موجود را در هر مرحله از پروژه، از جمله کیفیت ساخت و مصالح به کار رفته، مستندسازی کند. این امر در صورت نیاز به طرح دعوای نقض قرارداد، به عنوان مدرک معتبر مورد استفاده قرار می گیرد.

مستندسازی قبل از معاملات ملکی

قبل از انجام هرگونه معامله ملکی بزرگ، اعم از خرید، فروش، اجاره یا رهن، مستندسازی دقیق وضعیت فعلی ملک می تواند از بروز بسیاری از اختلافات آتی جلوگیری کند. به عنوان مثال، خریدار می تواند از وضعیت فیزیکی، تاسیسات و نواقص احتمالی ملک تامین دلیل ملک کند تا در صورت بروز مشکل پس از معامله، ادعای خود را مستند کند.

اختلافات موجر و مستاجر

روابط موجر و مستاجر، همواره مستعد بروز اختلافات مربوط به وضعیت ملک است. ثبت دقیق وضعیت ملک در ابتدای قرارداد اجاره (برای جلوگیری از ادعای خسارت توسط موجر) و نیز هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر (برای مستندسازی خسارات وارده یا وضعیت تحویل ملک)، از طریق تامین دلیل ملک، می تواند بسیار مفید باشد. نمونه دادخواست تامین دلیل تخلیه ملک، به موجر کمک می کند تا وضعیت ملک را هنگام تحویل گرفتن، ثبت کند.

آمادگی برای طرح دعاوی اصلی

پیش از اقدام به طرح هرگونه دعوای حقوقی مربوط به ملک، تامین دلیل ملک می تواند به عنوان یک گام مهم برای جمع آوری و حفظ مدارک مورد نیاز به کار رود. این آمادگی قبلی، موقعیت حقوقی فرد را در دادگاه تقویت کرده و به او کمک می کند تا با دلایل محکم تری دعوای خود را مطرح سازد. در واقع، این کار یکی از اصلی ترین کاربردهای تامین دلیل در دعاوی ملکی است.

مرجع صالح برای درخواست تامین دلیل ملک

شناخت مرجع صالح برای تقدیم درخواست تامین دلیل ملک از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا تقدیم دادخواست به مرجع اشتباه، می تواند به تاخیر در رسیدگی و حتی رد درخواست منجر شود. در نظام قضایی ایران، دو مرجع اصلی برای رسیدگی به این درخواست وجود دارد:

شورای حل اختلاف: مرجع عمومی رسیدگی کننده

مطابق ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، شورای حل اختلاف به عنوان مرجع عمومی صلاحیت دار برای رسیدگی به درخواست تامین دلیل ملک شناخته شده است. این شوراها به دلیل ساختار منعطف تر و سرعت عمل بیشتر در رسیدگی به امور جزئی، معمولاً اولین گزینه ای هستند که افراد برای ثبت درخواست تامین دلیل به آن مراجعه می کنند. بیشتر دعاوی تامین دلیل، به ویژه مواردی که ارزش مالی محدودی دارند یا صرفاً برای مستندسازی وضعیت موجود است و جنبه اثبات قطعی دعوا را ندارد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می گیرند.

دادگاه حقوقی: در حین رسیدگی به دعوای اصلی

در صورتی که دعوای اصلی مربوط به ملک، قبلاً در یکی از دادگاه های حقوقی مطرح شده باشد و پرونده در حال رسیدگی باشد، درخواست تامین دلیل ملک نیز باید به همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای اصلی تقدیم شود. در این شرایط، دادگاه، خود اقدام به صدور قرار تامین دلیل یا ارجاع آن به کارشناس خواهد نمود. این امر به این دلیل است که دادگاه درگیر پرونده، از جزئیات و نیازهای اثباتی دعوا آگاه تر است و می تواند تصمیم گیری بهتری در خصوص چگونگی تامین دلیل اتخاذ کند.

صلاحیت محلی

در خصوص صلاحیت محلی، معمولاً درخواست تامین دلیل باید به شورای حل اختلاف یا دادگاهی تقدیم شود که:

• ملک مورد نظر در حوزه قضایی آن واقع شده است.
• یا خوانده (طرف مقابل دعوا) در حوزه قضایی آن اقامت دارد.

در صورتی که هنوز دعوای اصلی مطرح نشده و طرف مشخصی وجود ندارد، متقاضی می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید.

نحوه نگارش و تقدیم دادخواست تامین دلیل ملک: گام به گام

تنظیم و تقدیم صحیح دادخواست تامین دلیل ملک، گامی بنیادین در حفظ حقوق قانونی شماست. کوچک ترین اشتباه در این فرآیند می تواند منجر به تاخیر یا رد درخواست شود. بنابراین، آشنایی با مراحل و ارکان اساسی نگارش و تقدیم این دادخواست، از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

فرآیند ثبت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

در حال حاضر، تمامی دادخواست های حقوقی از جمله دادخواست تامین دلیل ملک باید از طریق «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» ثبت و به مرجع صالح ارسال شوند. این دفاتر، به عنوان واسطه بین مردم و مراجع قضایی، مسئولیت ثبت دقیق اطلاعات، پیوست مدارک و ارسال الکترونیکی دادخواست را بر عهده دارند. متقاضی باید با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به این دفاتر مراجعه کرده و با راهنمایی کارشناسان، دادخواست خود را ثبت نماید. داشتن حساب کاربری در سامانه ثنا برای ثبت دادخواست الزامی است.

ارکان اصلی دادخواست تامین دلیل

ماده ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت ارکان اساسی متن تامین دلیل ملک را مشخص کرده است. این ارکان شامل موارد زیر هستند که باید با دقت و به طور کامل در دادخواست ذکر شوند:

1. مشخصات خواهان (درخواست کننده) و خوانده (طرف مقابل): شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل و آدرس دقیق پستی. اگر خوانده مشخص نباشد، نیازی به ذکر آن نیست.
2. موضوع خواسته: تبیین دقیق و واضح درخواست تامین دلیل. به عنوان مثال: تقاضای تامین دلیل وضعیت فیزیکی ملک مسکونی به آدرس … یا درخواست تامین دلیل خسارات وارده به ملک تجاری ناشی از …
3. دلایل و منضمات: این بخش شامل تمامی مدارک و شواهدی است که درخواست کننده قصد دارد از طریق آن، وضعیت موجود را مستند کند. از جمله مدارک لازم برای تامین دلیل ملک می توان به موارد زیر اشاره کرد:
   • مدارک مالکیت ملک یا اجاره نامه (برای مستاجران).
   • عکس ها و فیلم های مربوط به وضعیت فعلی ملک.
   • گزارشات پلیس، شهرداری، آتش نشانی یا سایر مراجع ذی ربط (در صورت وجود).
   • استشهادیه محلی (در صورت لزوم).
   • نقشه های ثبتی یا مهندسی.
   • اظهارنامه ها یا هر مکاتبه رسمی قبلی.
4. شرح دادخواست: این بخش مهم ترین قسمت دادخواست است که در آن باید به طور کامل و مستدل، اوضاع و احوالی که موجب بیم از بین رفتن یا تغییر دلیل شده است، توضیح داده شود. خواهان باید به وضوح بیان کند که چرا درخواست تامین دلیل دارد و در صورت عدم انجام این اقدام، چه دلایلی در معرض خطر نابودی یا تغییر قرار می گیرند.

اهمیت درخواست جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

در بسیاری از موارد مربوط به املاک، ماهیت موضوع به گونه ای است که تشخیص و صورت برداری دقیق آن نیاز به تخصص فنی دارد. به همین دلیل، درخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. کارشناس رسمی دادگستری (مانند کارشناس عمران، معماری، نقشه برداری، تاسیسات و …) با دانش تخصصی خود، به طور دقیق به بررسی موضوع می پردازد و گزارش کارشناسی مستند و معتبری ارائه می دهد که دارای ارزش اثباتی بالایی در دادگاه خواهد بود. این گزارش می تواند شامل برآورد میزان خسارت، تعیین حدود و ثغور، بررسی کیفیت ساخت و مصالح، یا ارزیابی وضعیت کلی سازه باشد.

ضرورت شرح کامل اوضاع و احوال در دادخواست

همانطور که در ماده ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی نیز تصریح شده، شرح اوضاع و احوال که موجب درخواست تامین دلیل شده، از اجزای لاینفک متن تامین دلیل ملک است. این بخش باید با جزئیات کامل و استدلال منطقی نوشته شود تا مرجع رسیدگی کننده را متقاعد کند که فوریت یا ضرورت حفظ دلیل وجود دارد. به عنوان مثال، اگر بیم از تخریب بنا می رود، باید توضیح داده شود که تخریب در چه مرحله ای است و چرا در صورت تاخیر، آثار آن از بین خواهد رفت. این توضیحات باید شفاف و عاری از هرگونه ابهام باشد.

نمونه دادخواست تامین دلیل ملک

برای روشن تر شدن فرآیند و نحوه نگارش، در ادامه چند نمونه دادخواست تامین دلیل ملک در سناریوهای مختلف ارائه می شود. این نمونه ها صرفاً چارچوبی کلی هستند و باید بر اساس شرایط خاص هر پرونده، جزئیات لازم به آن ها اضافه گردد. (توجه داشته باشید که در یک مقاله وب سایت، لینک های دانلود فایل Word و PDF در این قسمت قرار می گیرند.)

نمونه ۱: دادخواست تامین دلیل وضعیت کلی ملک (قبل از معامله یا اجاره)

این نمونه دادخواست تامین دلیل ملک برای ثبت وضعیت فیزیکی، تاسیسات، سازه، و هرگونه نقص یا مزیت یک ملک قبل از انجام معاملات مهم (خرید، فروش، اجاره) کاربرد دارد تا از بروز اختلافات آتی پیشگیری شود.

مشخصات خواهان: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل]
مشخصات خوانده: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل (در صورت لزوم)]
موضوع خواسته: تامین دلیل وضعیت کلی ملک مسکونی/تجاری به انضمام جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند مالکیت/اجاره نامه
- تصاویر و فیلم های وضعیت فعلی ملک
- (سایر مدارک مرتبط)

با سلام و احترام،
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]،
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی]، مالک/مستاجر/خریدار/فروشنده ملک واقع در [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. نظر به اینکه قصد [انجام معامله / اجاره / دریافت گواهی پایان کار / ... ] ملک فوق را دارم و به منظور جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده و مستندسازی وضعیت فعلی ملک، درخواست تامین دلیل از وضعیت کلی ملک شامل وضعیت فیزیکی، تاسیسات، سازه، میزان فرسودگی و هرگونه نقص یا مزیت موجود را دارم.
لذا، مستنداً به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (در رشته مربوطه، مثلاً عمران یا معماری) جهت معاینه و تهیه گزارش از وضعیت دقیق ملک، مورد استدعاست.

با تشکر
[امضاء]
[نام کامل خواهان]

نمونه ۲: دادخواست تامین دلیل خسارت وارده به ملک (مانند ترکیدگی لوله، ریزش، تصادف خودرو)

این دادخواست تامین دلیل خسارت ملک برای مستندسازی فوری خسارات وارده به ملک، به ویژه در مواردی که بیم از بین رفتن آثار خسارت یا فوریت در تعمیر وجود دارد، استفاده می شود. در این موارد تاکید بر لزوم جلب نظر کارشناس عمران یا تاسیسات است.

مشخصات خواهان: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل]
مشخصات خوانده: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل]
موضوع خواسته: تامین دلیل مطالبه خسارت وارده به ملک ناشی از [ترکیدگی لوله/تصادف/...] با جلب نظر کارشناس رسمی و اجرای قرار قبل از ابلاغ

دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند مالکیت
- عکس ها و فیلم های خسارت وارده
- گزارش نیروی انتظامی/آتش نشانی/شهرداری (در صورت وجود)
- (سایر مدارک مرتبط)

با سلام و احترام،
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]،
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی]، مالک ملک مسکونی/تجاری به آدرس [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. متاسفانه در تاریخ [تاریخ وقوع حادثه]، به دلیل [شرح دقیق علت خسارت، مثلاً ترکیدگی لوله آب واحد همسایه فوقانی/تصادف خودروی خوانده با دیوار ملک]، خسارات عمده ای به ملک اینجانب وارد شده است. [توضیح مختصر در مورد نوع و شدت خسارت، مثلاً دیوارها نم کشیده، سقف دچار فروریختگی جزئی شده، نمای ساختمان آسیب دیده است.]
با توجه به فوریت امر و بیم از بین رفتن آثار خسارت و همچنین لزوم تعمیر فوری ملک برای جلوگیری از تشدید خسارات، و به منظور مطالبه خسارت از خوانده محترم، مستنداً به ماده ۱۴۹ و ماده ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل فوری و اجرای آن قبل از ابلاغ به خوانده، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (در رشته عمران/تاسیسات) جهت معاینه، صورت برداری و برآورد میزان خسارت، مورد استدعاست.

با تشکر
[امضاء]
[نام کامل خواهان]

نمونه ۳: دادخواست تامین دلیل تصرف عدوانی، تجاوز به ملک یا تغییر در حدود ثغور

این نمونه دادخواست تامین دلیل تصرف عدوانی برای ثبت وضعیت تصرفات غیرمجاز یا تجاوز به حریم ملک و تعیین دقیق مرزها با جلب نظر کارشناس نقشه برداری به کار می رود.

مشخصات خواهان: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل]
مشخصات خوانده: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل]
موضوع خواسته: تامین دلیل تصرف عدوانی/تجاوز به ملک/تغییر حدود ثغور با جلب نظر کارشناس رسمی نقشه برداری

دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند مالکیت
- نقشه های ثبتی یا مهندسی (در صورت وجود)
- تصاویر و فیلم های وضعیت فعلی تصرف
- (سایر مدارک مرتبط)

با سلام و احترام،
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]،
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی]، مالک پلاک ثبتی [شماره پلاک اصلی و فرعی] بخش [شماره بخش] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم. متاسفانه خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، در مورخ [تاریخ یا بازه زمانی] اقدام به [شرح دقیق تصرف عدوانی/تجاوز به ملک/تغییر در حدود ثغور، مثلاً ساخت دیوار/نصب نرده/کاشت درخت در قسمتی از ملک اینجانب] نموده اند.
با توجه به اینکه این اقدام باعث تجاوز به حدود ملک اینجانب شده و برای اثبات دقیق میزان تجاوز و رفع تصرف در آینده، نیاز به مستندسازی وضعیت موجود دارم، مستنداً به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری جهت معاینه محل، تعیین دقیق حدود و ثغور و ثبت وضعیت تصرفات صورت گرفته، مورد استدعاست.

با تشکر
[امضاء]
[نام کامل خواهان]

نمونه ۴: دادخواست تامین دلیل عدم انجام تعهدات در قرارداد ساخت و ساز

این نمونه دادخواست تامین دلیل ساختمان در حال ساخت برای ثبت نواقص، کیفیت نامطلوب مصالح یا تاخیر در پیشرفت کار در قراردادهای ساخت و ساز استفاده می شود و نیاز به ارجاع به کارشناس متخصص ساختمان دارد.

مشخصات خواهان: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل]
مشخصات خوانده: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل (پیمانکار/سازنده)]
موضوع خواسته: تامین دلیل عدم انجام تعهدات قراردادی در پروژه ساخت و ساز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق قرارداد ساخت و ساز/مشارکت در ساخت
- گزارشات پیشرفت کار (در صورت وجود)
- عکس ها و فیلم های وضعیت فعلی پروژه و نواقص احتمالی
- (سایر مدارک مرتبط)

با سلام و احترام،
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]،
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی]، به موجب قرارداد ساخت و ساز/مشارکت در ساخت مورخ [تاریخ قرارداد] با خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، جهت احداث/تکمیل پروژه ساختمانی به آدرس [آدرس دقیق پروژه]، طرف قرارداد می باشم. متاسفانه خوانده محترم از [تاریخ مشخص] تاکنون، از انجام تعهدات خود در خصوص [ذکر دقیق تعهدات، مانند: رعایت کیفیت مصالح طبق قرارداد، اجرای مراحل ساخت طبق نقشه ها، تکمیل پروژه در موعد مقرر و...] خودداری نموده/کیفیت مصالح استفاده شده نامطلوب است.
با توجه به اینکه عدم رعایت تعهدات قراردادی، خساراتی به اینجانب وارد کرده و برای اثبات این موارد در دعوای احتمالی آینده نیاز به مستندسازی دقیق وضعیت فعلی پروژه دارم، مستنداً به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته ساختمان/عمران جهت معاینه، صورت برداری و تهیه گزارش از وضعیت پیشرفت فیزیکی، کیفیت مصالح به کار رفته و هرگونه نقص و عدم انطباق با قرارداد، مورد استدعاست.

با تشکر
[امضاء]
[نام کامل خواهان]

نمونه ۵: دادخواست تامین دلیل وضعیت ملک پس از تخلیه توسط مستاجر

این نمونه دادخواست تامین دلیل تخلیه ملک به موجر امکان می دهد تا وضعیت ملک را هنگام تحویل گرفتن از مستاجر سابق، ثبت کند و هرگونه خسارت احتمالی را مستندسازی نماید.

مشخصات خواهان: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل (موجر)]
مشخصات خوانده: [نام- نام خانوادگی- آدرس و شغل (مستاجر)]
موضوع خواسته: تامین دلیل وضعیت ملک استیجاری پس از تخلیه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق اجاره نامه
- تصاویر و فیلم های وضعیت ملک قبل از اجاره (در صورت وجود)
- تصاویر و فیلم های وضعیت فعلی ملک پس از تخلیه
- (سایر مدارک مرتبط)

با سلام و احترام،
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]،
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی]، مالک ملک مسکونی/تجاری به آدرس [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. این ملک به موجب اجاره نامه مورخ [تاریخ اجاره نامه] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، برای مدت [مدت اجاره] اجاره داده شده بود. موعد قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] به پایان رسیده و ملک توسط مستاجر تخلیه و تحویل شده است.
با توجه به اینکه ممکن است در طول مدت اجاره، خساراتی به ملک وارد شده باشد و همچنین برای ثبت دقیق وضعیت ملک هنگام تحویل گرفتن، و به منظور حفظ حقوق اینجانب در صورت نیاز به مطالبه خسارت در آینده، مستنداً به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت معاینه، صورت برداری و تهیه گزارش از وضعیت فعلی ملک، از جمله تاسیسات، اجزا، متعلقات و هرگونه خسارت احتمالی، مورد استدعاست.

با تشکر
[امضاء]
[نام کامل خواهان]

نکات حقوقی و عملی مهم در خصوص تامین دلیل ملک

علاوه بر آشنایی با فرآیند و نحوه نگارش متن تامین دلیل ملک، آگاهی از برخی نکات حقوقی و عملی می تواند به افزایش کارایی این اقدام و حفظ بهتر حقوق شما کمک کند. این نکات، برگرفته از تجربه عملی در دعاوی ملکی و اصول دادرسی هستند.

دقت در مشخصات ملک و مستندسازی اولیه

مهمترین نکته در تنظیم دادخواست تامین دلیل ملک، ذکر دقیق و کامل مشخصات ملک است. این اطلاعات شامل پلاک ثبتی اصلی و فرعی، آدرس دقیق پستی، شماره قطعه تفکیکی (در صورت وجود) و هرگونه مشخصه دیگر است که ملک را به صورت منحصر به فرد معرفی می کند. هرگونه اشتباه در این مشخصات می تواند به رد دادخواست منجر شود.

همچنین، پیش از مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست، توصیه می شود که خودتان اقدام به مستندسازی اولیه وضعیت ملک کنید. این مستندات شامل:

• عکس ها: با کیفیت بالا و از زوایای مختلف، به همراه تاریخ و زمان.
• فیلم ها: فیلم برداری جامع از بخش های مختلف ملک و خسارات احتمالی، با روایت صوتی.
• شهود: در صورت امکان، حضور شهود آگاه در زمان مستندسازی اولیه و حتی در زمان معاینه توسط کارشناس، می تواند به تقویت ادله شما کمک کند. استشهادیه محلی نیز می تواند به عنوان یک مدرک ضمیمه شود.

فوریت در تامین دلیل: اجرای قرار قبل از ابلاغ

در برخی موارد، وضعیت دلیل به قدری شکننده و در معرض نابودی است که هر لحظه تاخیر، می تواند به از بین رفتن کامل آن منجر شود. در چنین شرایطی، قانون گذار امکان درخواست اجرای قرار تامین دلیل ملک قبل از ابلاغ را پیش بینی کرده است. این قابلیت، به تامین دلیل فوری نیز معروف است. در این حالت، خواهان در دادخواست خود، فوریت امر را به روشنی تبیین می کند و از مرجع قضایی می خواهد که پیش از ابلاغ دادخواست و احضار خوانده، اقدام به تامین دلیل نماید. مرجع قضایی پس از احراز فوریت، قرار تامین دلیل را صادر و دستور اجرا می دهد و پس از انجام تامین دلیل، مراتب به خوانده ابلاغ خواهد شد. این گزینه در موارد خسارات شدید و در حال گسترش (مانند ریزش ساختمان) یا تصرفات سریع الوقوع، اهمیت زیادی دارد.

نقش مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی

گرچه تنظیم دادخواست تامین دلیل ملک در ظاهر ساده به نظر می رسد، اما جزئیات حقوقی و فنی نهفته در آن، می تواند پیچیده باشد. تشخیص دقیق زمان مناسب برای درخواست، انتخاب دلایل صحیح برای تامین، نگارش مستدل شرح دادخواست، و درخواست جلب نظر کارشناس مناسب، همگی نیازمند تخصص حقوقی است. مشورت با یک وکیل متخصص امور ملکی، می تواند از بروز اشتباهات رایج جلوگیری کرده، فرآیند را تسریع بخشد و از تضییع احتمالی حقوق شما پیشگیری نماید. وکیل می تواند بهترین راهکار را برای پرونده شما پیشنهاد داده و حتی در صورت لزوم، خود اقدام به تنظیم و پیگیری دادخواست کند.

پیگیری از طریق سامانه ثنا

پس از ثبت دادخواست تامین دلیل ملک در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، تمامی مراحل بعدی پرونده، از جمله صدور ابلاغیه ها، تعیین وقت رسیدگی (در صورت لزوم)، و اطلاع از صدور قرار تامین دلیل، از طریق «سامانه ثنا» قابل پیگیری است. فعال سازی حساب کاربری در این سامانه و بررسی مداوم ابلاغیه ها، برای اطلاع از روند پرونده ضروری است تا هیچ مهلتی از دست نرود.

هزینه تامین دلیل ملک چقدر است؟ دادرسی و کارشناسی

آگاهی از هزینه تامین دلیل ملک از جمله دغدغه های اصلی متقاضیان است. این هزینه ها به چند بخش اصلی تقسیم می شوند که هر یک دارای تعرفه مشخصی هستند:

هزینه دادرسی

هزینه دادرسی تامین دلیل ملک، بر اساس تعرفه های قانونی دعاوی غیرمالی محاسبه و در زمان ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی از خواهان دریافت می شود. از آنجا که تامین دلیل به خودی خود جنبه مالی مستقیم ندارد و صرفاً برای حفظ دلایل است، در گروه دعاوی غیرمالی قرار می گیرد. این هزینه هر ساله توسط قوه قضاییه تعیین و اعلام می شود و معمولاً مبلغ ثابتی است.

هزینه کارشناسی رسمی دادگستری

در بسیاری از درخواست های تامین دلیل ملک، به ویژه در موارد مربوط به خسارت، کیفیت ساخت، یا تعیین حدود، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری ضروری است. هزینه کارشناسی تامین دلیل ملک جداگانه محاسبه می شود و بستگی به عوامل مختلفی دارد، از جمله:

• پیچیدگی موضوع: هرچه موضوع فنی تر و پیچیده تر باشد، هزینه کارشناسی بیشتر خواهد بود.
• نوع تخصص کارشناس: تعرفه های کارشناسان در رشته های مختلف (مانند عمران، معماری، نقشه برداری) ممکن است کمی متفاوت باشد.
• موقعیت مکانی ملک: گاهی مسافت و زمان صرف شده توسط کارشناس نیز در تعیین هزینه موثر است.

این هزینه معمولاً در ابتدای ارجاع به کارشناس، از خواهان دریافت و به حساب مربوطه واریز می شود. در نهایت، دادگاه با توجه به اوضاع و احوال و حکم نهایی، می تواند هزینه کارشناسی را بر عهده طرف محکوم علیه قرار دهد.

هزینه وکیل

در صورتی که متقاضی برای تنظیم متن تامین دلیل ملک و پیگیری آن از خدمات وکیل استفاده کند، باید هزینه حق الوکاله وکیل را نیز پرداخت نماید. این هزینه بر اساس توافق بین موکل و وکیل و طبق تعرفه های مصوب کانون وکلای دادگستری تعیین می شود و می تواند بر اساس میزان کار، پیچیدگی پرونده و شهرت وکیل، متغیر باشد. گرچه استفاده از وکیل اجباری نیست، اما با توجه به ماهیت تخصصی و حساسیت مسائل حقوقی، به شدت توصیه می شود.

سوالات متداول درباره تامین دلیل ملک

آیا تامین دلیل ملک به معنای اثبات مالکیت است؟

خیر، تامین دلیل ملک به معنای صرفاً ثبت و مستندسازی وضعیت موجود یا دلایلی است که در آینده ممکن است برای اثبات مالکیت یا هر حق دیگری به کار روند. این اقدام به خودی خود اثبات کننده مالکیت نبوده و دادگاه در حین صدور قرار تامین دلیل، وارد ماهیت دعوا نمی شود. اثبات مالکیت در قالب یک دعوای حقوقی مستقل و با ارائه تمامی ادله صورت می گیرد.

مدت اعتبار قرار تامین دلیل چقدر است؟

قرار تامین دلیل، به خودی خود دارای مدت اعتبار مشخصی نیست و اثبات کننده حق نیست، بلکه صورت برداری از وضعیت موجود است که در هر زمان تا زمان رسیدگی به دعوای اصلی، می تواند مورد استناد قرار گیرد. ارزش این صورت برداری در زمان طرح دعوای اصلی توسط دادگاه بررسی می شود.

آیا برای درخواست تامین دلیل ملک حتماً نیاز به وکیل است؟

خیر، الزامی به داشتن وکیل برای درخواست تامین دلیل ملک وجود ندارد و هر ذینفع می تواند شخصاً اقدام کند. با این حال، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اهمیت دقیق بودن نگارش دادخواست و انتخاب دلایل صحیح، مشورت یا ارجاع کار به وکیل متخصص امور ملکی اکیداً توصیه می شود تا از تضییع حقوق پیشگیری شود.

چه مدارکی برای درخواست تامین دلیل ملک ضروری است؟

مدارک لازم شامل اسناد و مدارک هویتی خواهان (کارت ملی)، مدارک مربوط به مالکیت یا ذینفع بودن در ملک (سند مالکیت، اجاره نامه، مبایعه نامه)، و هرگونه مستندات مرتبط با وضعیت فعلی ملک که نیاز به ثبت دارد (مانند عکس، فیلم، استشهادیه محلی، گزارشات قبلی، نقشه های ثبتی یا مهندسی).

اگر خوانده (طرف مقابل) مشخص نباشد، می توان تامین دلیل ملک درخواست کرد؟

بله، در مواردی که هنوز دعوای اصلی مطرح نشده و یا طرف مقابل دعوا مشخص نیست، نیز می توان درخواست تامین دلیل را مطرح کرد. هدف اصلی این نهاد حقوقی، حفظ دلایل و مستندات است و شناسایی خوانده برای صدور قرار تامین دلیل، همیشه شرط لازم نیست.

آیا می توانیم خودمان بدون کارشناس، تامین دلیل ملک انجام دهیم؟

تامین دلیل به صورت صورت برداری بدون کارشناس نیز امکان پذیر است، اما در دعاوی ملکی، به دلیل ماهیت فنی و تخصصی بسیاری از مسائل (مانند تعیین خسارت، بررسی کیفیت ساخت، یا تعیین حدود)، نظر کارشناس رسمی دادگستری از اهمیت بالایی برخوردار است و اعتبار اثباتی بیشتری دارد.

تامین دلیل ساختمان های در حال ساخت چه مراحلی دارد؟

تامین دلیل ساختمان در حال ساخت شامل ثبت و صورت برداری از پیشرفت فیزیکی پروژه، کیفیت مصالح به کار رفته، رعایت یا عدم رعایت نقشه ها و استانداردها، و هرگونه نقص یا ایراد احتمالی است. این فرآیند معمولاً با درخواست جلب نظر کارشناس رسمی عمران یا معماری انجام می شود.

آیا تامین دلیل می تواند جایگزین طرح دعوای اصلی شود؟

خیر، تامین دلیل صرفاً یک اقدام احتیاطی برای حفظ دلایل است و به هیچ عنوان جایگزین طرح دعوای اصلی نمی شود. پس از تامین دلیل، متقاضی باید برای احقاق حقوق خود و صدور حکم قضایی، دعوای اصلی را در مرجع صالح مطرح کند و دلایل تامین شده را به دادگاه ارائه دهد.

نتیجه گیری: حفظ حقوق شما با اقدام به موقع و هوشمندانه

در نهایت، می توان گفت تامین دلیل ملک یک ابزار حقوقی قدرتمند و هوشمندانه است که می تواند به عنوان یک سد دفاعی مستحکم در برابر تضییع حقوق افراد در دعاوی ملکی عمل کند. درک صحیح از ماهیت، کاربردها و مراحل قانونی این نهاد حقوقی، به مالکان، مستاجران، خریداران، فروشندگان و تمامی ذی نفعان در حوزه املاک یاری می رساند تا با آگاهی و اطمینان خاطر بیشتری گام بردارند. اقدام به موقع برای مستندسازی وضعیت موجود، به ویژه در شرایطی که بیم از بین رفتن ادله وجود دارد، نه تنها موقعیت حقوقی شما را در محاکم قضایی تقویت می کند، بلکه می تواند از بروز بسیاری از اختلافات پرهزینه و طولانی مدت جلوگیری نماید. توصیه می شود که در مواجهه با هرگونه ابهام یا نیاز به

تنظیم متن تامین دلیل ملک، حتماً با وکلای متخصص در امور ملکی مشورت نمایید تا از نگارش صحیح دادخواست و انجام تمامی مراحل قانونی به نحو احسن اطمینان حاصل کنید و حقوق خود را به بهترین شکل ممکن حفظ نمایید.